进一步加强住宅小区物业管理工作

　　

　　

　　银川市政协及自治区政协委员魏和清反映，物业服务事关百姓民生，是社区治理的基础工作，更是社会治理现代化水平的具体体现。优化营商环境“放管服”体制改革后，住建部全面放开物业从业门槛，物业服务企业逐步增多，虽有效推进了物业行业良性竞争，但在我区实践中物业企业“质价不符”问题仍然突出。一方面，由于新建小区多由开发商自行招标选择物业企业，个别房地产开发公司为提高房屋销售量，委托合作的物业企业或集团子公司开展物业服务，以低成本、高质量的物业服务为噱头，吸引市民购房，而这些企业在首次物业合约到期后，不再续签或要求上调物业费。新的物业公司进驻后，既要面对业主高质量物业服务需求，又要面对基础设施逐步老旧带来的维护成本压力，企业收益与业主期望失衡，造成了物业公司和业主矛盾激化。另一方面，部分物业企业唯利是图，履约意识不强，保洁绿化、设施维修及停车管理等未按照物业服务合同约定提供服务，存在“重收费、轻服务”现象。居民想清退不良物业企业必须根据民法典要求，由业主大会解聘物业企业，而业主大会需要参与表决的业主和其所居住面积均达到三分之二以上，且过半数同意后方可执行，组织难度较大，致使有些物业企业“有恃无恐”。

　　

　　业主委员会建设“理想遭遇现实”。表现在：组建难，根据民法典规定，业主委员会需由业主大会选举产生，但因业主之间沟通交流较少、业主大会组织难度较大，往往业委会尚未“出生”就遭“流产”。如：金凤区苏杭名苑小区，历经6个多月组建的业主委员会，成立半年后就有多名委员辞职，没有发挥实际作用。监管难，业委会属群众自治组织，机构松散，现行的法律法规中没有明确其管理部门和处罚机制，往往成为某些别有用心的业主以权谋私的利器。如：有些小区的业委会利用物业签约的决定权，要求物业在小区的收入中拿出部分作为业委会成员的工资，或者要求物业返还业委会成员交纳的物业费、停车费等等。甚至在一些安置小区里，某些大宗族、大家族可通过控制业委会成为社区乃至街道的新势力。

　　建议，建立物业收费调价联动机制。在全区开展住宅小区物业服务质量星级化评价，依托评定结果，建立“有标准、可评价、能调整”的物业服务价格机制，并借鉴西宁、兰州、太原、西安等周边省会城市经验，定期对行业进行成本监审，适度提高老旧小区物业费标准，将物业前期收费实行政府指导价管理，限制新建商品房前期物业费增长过高，保障广大业主的权利。

　　探索物业公司快捷退出、更换机制。加强物业服务企业资质审查，在现有物业服务企业信用分奖罚的基础上，加入“红黑榜”评选制度，定期对质价不符、反复投诉、屡教不改的物业服务企业进行曝光，探索出台关于物业行业健康发展的指导性意见，对进入黑榜且不整改的物业企业多方联动，及时启动快捷的退出、更换机制。

　　引导物业企业拓展有偿服务领域。以构建“物业+社区业态”新模式为目标，支持社区、物业公司协同建立社区服务资源共享平台，物业将探访老人、看护宠物、定时送水等项目纳入平台，居民通过有偿服务方式满足个性化服务需求，减少居民与物业间的冲突。

　　审慎推进业委会建设。在条件不成熟的住宅小区先建立物管会。借鉴北京、杭州等城市经验做法，打破现有瓶颈壁垒，指导辖区在自治管理难的小区成立物业管理委员会，物业管理委员会作为社区内设临时机构，负责组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的小区召开业主大会、选举产生业主委员会。对已成立业委会工作进行评估并公示。建立业委会评估标准，委托第三方评估机构就业委会履职情况进行专业评估服务，并及时在住宅小区公示，填补业委会日常监管空白。加强业主群舆情监控，对煽动业主情绪、组织业主非法聚集的单位或个人依法及时进行查处。

　　

原文链接：http://www.nxzx.gov.cn/zxgz/sqmy/sqmydsyjwyh/202310/t20231011_781255.html
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