让奋斗者住有所居乐享幸福生活

　　专家学者代表、西安财经大学经济学院副教授赵惠英
西安住房租赁市场现状及改善路径

　　（一）重点发展分散式长租公寓
集中式长租公寓建设在土地获取、运营资金等方面需要一定周期，即使是改造写字楼等非住宅类房屋，对企业的改造能力和前期投入要求也比较高。据调查，西安市老旧小区空置率在30%左右、新建小区空置率在40%左右，意味着闲置住房资源丰富。这些房屋结构类型多样，周边生活休闲设施和公共交通设施通常较好，与青年群体工作地较为分散的现状相契合，更能满足年轻人“职住平衡”的诉求。因此，目前应侧重发展分散式长租公寓，挖掘城市内部不同板块之间住房供应数量与结构，盘活存量住房资源，提供租赁关系稳定、条件良好的优质房源。
（二）培育专业住房租赁机构
与零散的个人出租相比，租赁机构可节约交易成本、增强资源使用效率、提升行业服务质量。因此，培养新型专业住房租赁机构，扶持一批骨干长租企业尤为重要。政府需要通过政策优惠推动其快速发展：一是财政补贴。利用作为试点城市获取的中央财政资金进行补贴，保证租赁企业正常运行；二是税收减免。除落实国家关于对住房租赁企业的税收政策之外，地方政府还需要拓展思路；三是加强监管。加强对租赁机构在资质、从业人员、房源获取、租金水平等方面的监管。
（三）为租房者提供政策支持
青年群体具有财富累积和现期支付能力较弱但收入预期较好的特点，可通过健全社会信息网络与个人征信系统，为这些群体提供租房贷款及多种形式的补贴。此外，也可扩大公积金的保障范围，落实公积金的房租支付。同时，继续依照相关文件，给予承租人税收优惠。

　　住房租赁企业代表、陕西宝梧桐树住房租赁有限公司总经理李卫民
促进住房租赁市场健康发展的建议

　　（一）把个人从事房屋出租经营纳入有效监管范围。建议设立行业准入制度，从源头规范市场秩序。对于非一手房东（业主）自有房源的出租经营，若超过5套必须成立运营机构，或通过机构化、正规化的公司经营形式进行；出租房源需在住房租赁交易服务平台备案，让租客的租金及押金进入政府监管系统，按照租客实际已入住时间逐次释放。同时，加强监管，推动房东（业主）全面落实出租房屋登记管理责任。
（二）规范行业信息发布。一是网信、网监等部门加强联动，从源头上对租房信息的发布进行有效监管和整治。二是住房租赁企业在平台上进行房源信息发布时，需标注所备案的对应房源编号，建议把房屋出租纳入政府“网格化”“平安社区”监管治理体系。三是由住建部门组织辖区内的物业公司，在社区、楼盘张贴、发布合规的租赁企业名单，并公布投诉举报电话。四是建立住房租赁企业诚信数据库和从业人员数据库，并纳入全市诚信系统，推动行业自律，规范从业人员行为。
（三）加强税收和金融支持。税收支持方面：推动“三免三减半税收政策”，对初创租赁企业的经营所得，自正常营业并取得第一笔生产经营所属纳税年度起，经住建部门确认按照评分标准合规经营的，第1年至第3年免征企业所得税，第4年至第6年减半征收企业所得税；推动“税收返还奖励政策”，以鼓励企业规范管理、诚信经营。金融支持方面：加大银行等金融机构信贷资金，向长期稳定规范运营的住房租赁中小微企业倾斜，将银行业绩考核同支持住房租赁行业发展挂钩，激励银行支持行业发展。

　　西安市政协委员、中信银行西安电子城支行副行长阎明代表西安市政协
关于大力发展机构化、专业化、金融化租赁机构的建议

　　一、加快推动将公益性租赁住房纳入公募REITs（房地产投资信托基金）范畴。简单说，就是投资者通过投资活动将资金汇聚起来，并交给专业公司管理，用于购买经营性房地产项目，同时享有经营性房地产项目带来的租金、收入及升值收益。
二、对依法登记备案的住宅租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。建立住房租赁经营主体信用档案，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。希望尽快出台相应配套政策，加快落实国家税收减免政策，支撑住房租赁市场良性发展。
三、盘活西安市住房市场的部分闲置资产。西安市本土的房地产企业大多数都参与过城改项目，在完成村民安置后会剩余部分住房，此房源由于受政策条件限制无法进行销售或租赁，成为闲置未盘活住房。这部分房源如能入市，目前住房租赁市场从区域到户型房源结构不均的情况将得到改善，也可以避免社会资源浪费。
四、在地铁线的末端站附近兴建保障性住房或低价公寓。地铁末端站大多处于郊区，土地和建设成本较低，在这些区域发展保障性租赁住房或低价公寓，可以有效提高房源供给、解决承租人时间和交通成本问题。另一方面，随着居住人群的增多，配套商业将会得到稳定发展，租赁客群的流量可以有效刺激偏远地区的经济和消费。
综上所述，机构化、专业化、金融化是落实住房租赁政策的必然趋势。机构化有利于构建长期稳健的住房租赁发展模式；专业化有助于改善住房租赁市场服务意识差、保障不足的情况；金融化能够帮助专业机构获得低成本资金，降低运营成本，提高回报率。

　　住陕全国政协委员、省政协常委，西安财经大学校长方明
鼓励高校利用自有土地建设人才租赁住房的建议

　　为加快“双一流”建设，加大人才引进力度，广东省出台了支持高校利用自有土地建设人才公寓的政策，山东省也发文支持企事业单位利用自有存量土地建设人才公寓。近年来，为解决住房租赁市场供应主体单一、数量缺口大的矛盾，西安市住建局、自然资源和规划局、发改委联合印发《西安市单位自建共有产权住房实施细则（试行）》，允许在符合城市规划的前提下，使用自有划拨土地建设保障性住房。然而，在实际操作过程中涉及建设工程规划、报建、用地等问题，政策实施起来难度大，进展十分缓慢，高校尚未有成功申报的案例。
本世纪初，我省各高校为适应国家高等教育合并扩招及高等教育发展的需要，都征地建设了新校区，有相应的自有存量土地，为引进和留住人才，加快推进“双一流”建设，贯彻落实中央和国家住房制度改革政策，各高校利用自有土地建设人才租赁住房的意愿非常强烈。建议政府进一步出台相关配套政策，采取有效措施，积极推进高校人才租赁住房建设尽快落地实施，解决我省住房租赁市场供应主体发育不充分、制度措施不完善等问题，对我省租赁住房市场的发展起到积极推动作用；此举还能有效解决高校青年教师住房难题，通过高校自我消化缓解我省特别是西安市租赁房源短缺和住房市场的压力，平抑市场房价和房租，进一步形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，进一步提升综合配套保障能力，为引进和留住人才创造条件，有效缓解东西部地区高等教育发展区域不平衡的矛盾。

　　专家学者代表，西安建筑科技大学管理学院教授、陕西省房地产业发展研究中心副主任李玲燕
应尽快建立完善公租房维修基金制度

　　《陕西省公共租赁住房资产管理暂行办法》仅对公租房资产的配置、使用、处置、财务管理、资产报告、监督管理作了框架性要求，有关公租房后期维护以及运营管理费用没有明确制度。在建设阶段，各级政府均能安排专项财政资金支持公租房建设；在管理阶段，均未将后期维护及运营管理经费纳入财政预算，导致公租房维修资金缺口较大。建议建立健全城镇公租房维修资金筹集、使用和监督管理制度。
一是探索公租房维修基金筹集渠道。公租房主管部门根据本地区实际情况建立公租房维修资金制度，积极探索维修资金来源，可通过建立资金池、严控租售比等方式，畅通公租房维修资金供给渠道，并加强对非住宅资产管理，避免闲置浪费，在发挥好公共管理和服务作用的同时，所有收益用于后续运营管理及维修，确保资金持续供给，促进公租房运营维护进入良性轨道。
二是严控公租房维修资金使用审批。公租房主管部门联合财政、审计等相关部门，建立公租房维修项目申报、审核、预算编制、细化、调整、绩效评价等全过程使用方案，严格把控维修资金使用审批，建立资金使用“三级审核”制度，审核通过后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。
三是加快建立维修资金监督管理机制。规范维修资金管理方式，公租房主管部门负责管理维修资金，每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目并依法接受审计部门的审计监督。建立多部门联合工作机制，明确各部门职责分工与任务要求，健全信息沟通、政策协调和工作协同机制，实现对维修资金的全过程监督管理。

　　省政协常委、副秘书长，省九三学社专职副主委赵力强代表省九三学社
发展稳定长期租赁关系推动我省租购同权落地

　　（一）发展住房租赁市场，加强中介平台监管。
积极学习借鉴先行试点城市的实践经验，根据区位、配套、人口、需求来发展规范有序的住房租赁市场。加快完善市场监管体系，强化事中事后监管，确保有序可控，防范行业风险。对房产中介要加强监管，提高行业准入门槛。充分利用平台的网络效应、平台效应和锁定效应，提高平台的资源整合能力，满足个性化需求。
（二）加大房源有效供给，更好满足多元需求。
持续加大房源有效供给，加大保障房和普通住宅建设，抑制高端住宅，保障基本需求，并向新市民群体倾斜。将土地供应向租赁住房建设倾斜，大力发展公租房项目，尽量将公租房项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。
（三）建立合理租金机制，形成稳定租赁关系。
合理确定租金，推动建立公开透明的租金变动约束机制，如以房屋的租期和位置为标准设置租金上下浮动百分比，租金变动时参照同时期同地区市场价格确定，并在合同签订时明确规定房东的变更租金提前通知义务和租客的退租提前通知义务。支持长期租赁，规范发展长租房市场，降低长期租赁住房税费负担，与租户建立稳定长期的租赁合作关系。
（四）以西安为试点城市，逐步推行租购同权。
前期，重点保护承租人基本权益，强化治理房租随意变更、无法入住租赁房屋等乱象。条件成熟后，逐步缩小租购之间权益差，着重赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，可先以西安为试点，结合促进落户的大政策，使承租人子女同等享受就近上学的权利。

　　租户代表、陕建集团公司职工李杰
别让“西漂”青年再经历“半年一搬家”痛苦

　　我是陕西建工第一集团第七公司职工，在西安国际足球中心项目担任项目工长一职，在西安工作两年来，已搬过四次家了。
刚毕业那会儿，一开始想着到交通便捷、房屋质量高的地方住。由于刚毕业收入低且不固定，被高昂的租金吓退，最终选择了比较偏僻的回迁房。半年合同到期后，原来不太繁华的地段也慢慢发展起来了，本想着以后生活更方便了，可房租也涨了，无奈之下又要重新找房。这次是个城中村的顶楼，虽然环境差些，却相对便宜，然而电价却高得离谱，一个月下来，电费快赶上房租了。更气人的是，房子漏雨、空调换气管口漏水、卫生间水压不足，多次反映房东也不解决，没办法又得搬家。
2020年刚过完年，想着一切都会好起来了，却又遇到疫情暴发，我在社区被困了3个多月没出门，房费也欠了不少。等到4月复工了，公司又倒闭了，当时还没来陕建这个大家庭，真的很无助和绝望。后来家里人帮忙在北郊找了份工作，因为上班地方离住处太远,不得已又得搬房子。来到陕建后，吃住都在项目上，公司为大家提供了住宿，这也算是结束了我两年来的租房辛酸史。
通过我个人的经历，总结起来有以下问题：一是大部分租赁房屋只能一年起租，对于工作不稳定的群体来说并不合适；二是租赁大环境差，房屋质量得不到保障，商业水电费让租房压力剧增；三是房东缺乏监管，乱涨租金的情况普遍存在。此心安处是吾家。对于“西漂”的我们来说，希望政府加强监管，切实整治好房屋租赁市场，希望西安这座城市越来越好，让所有“西漂”青年都能留下来安心工作，融入城市。

　　租户代表、陕西奥翔劳务公司职工谢基波
让符合条件的承租农民工子女更好享有就近入学等公共服务权益

　　我是一个从陕南大山里走出来的农民工，在西安已奔波了15个年头。虽然不是本地人，但也见证了这座城市的飞速发展，也对这座城市有了很深的情感。
从2005年开始，我一直在城中村租房住，组建了家庭，也有了孩子。在大城市生活并不容易，我一个人打工的收入很难支撑起一家三口在西安的生活。2014年，无奈之下，我不得不把老婆孩子送回了老家，自己一个人在西安打拼，平时工作的时候还好，但每逢过节或孩子说“爸爸我想你了”的时候，眼泪就不由自主地流。
随着西安发展越来越好，我也萌生了在这里扎根的想法。今年，我把老婆孩子接到身边生活，但新的问题也随之而来，孩子上学问题难以解决。现在学校基本都是有招生范围的，我们这些没有本地户口的务工人员子女上学就要凭运气了，小学一年级还算好，只要符合招生政策把资料准备齐全，最基本能保证一个学位。但像我们这样有两个孩子的家庭，一个一年级、一个三年级，想要让孩子稳定上学、转学到同一所学校，真的是太难了。
给孩子登记完学校，在等待录取的这段时间，我和妻子都非常煎熬，晚上睡觉都是想着孩子上学的事：假如两个孩子分不到一个学校，上下学接送怎么办？只录取一个，还有一个上不了学咋办？是继续回老家呢，还是托人找关系……
子女就近享受平等教育是我们这些农民工的一个心病。很多如我这样的外来务工人员，在这座城市工作了很多年，也为这座城市的发展默默奉献了很多年，我们也希望能像城里人一样，忙碌一天，回到有家人的房子里，哪怕是租来的房子，与家人一起愉悦生活，孩子也可以安心上学，不用和我一起到处奔波。
本版图片由记者 杜静波 摄

原文链接：http://www.sxzx.gov.cn/zxhy/ydxszth/43045.html