当前精装修住宅销售管理存在的问题及建议

　　民建会员、山东省烟台市业达城市发展集团副总经理、工会主席、职工董事刘向东反映：精装房的建设是建筑产业化的发展方向，精装修成品房的目标是达到“拎包入住”标准，让消费者省心、省时、省力。但现在房地产市场上的精装房却经常出现问题，或是出现质量问题，或是“图片与实物严重不符”，影响房地产市场健康有序发展，具体表现为：

　　一是规范精装修住宅开发销售行为的法律法规不健全。“法无明文规定不为罪”“法无明文规定不处罚”。无法可依是导致精装房问题频出的根源，精装房样板间“看起来很美”，实际装修质量却“九块九包邮”，而法律条文中也没有关于“实际装修标准不得低于样板间标准”的相关规定。一旦出现问题，购房者想要依据购房合同索赔，却发现开发商提供的装修合同都是“格式合同”，不但内容不明确，而且处处是“坑”，导致购房者“有苦难言”。

　　二是相关部门对于精装房开发销售行为缺失监管。目前房地产市场销售模式基本上是开发商预售制度，极少有现房销售，在实际交易中处于弱势地位的购房者更需要相关部门对房地产开发商的监管。但政府部门目前对于精装修商品住宅开发销售行为监管并不到位，给房地产开发企业不良行为留下了操作空间，在一定程度上使得购房者的利益难以得到有效保护，购房者维权艰难。

　　三是精装房装修标准、交付标准、标的表述不明确。开发商实际操作中，精装修住宅销售标的大多是有意模糊的，这就为开发商偷工减料创造了条件。交标标准如果存在不明确，纠纷在所难免。

　　鉴于上述问题，为尽快建立完善的精装商品房销售管理规范，保护购房者合法权益、维护社会和谐稳定，建议：

　　一、加强监管，发布内容明确的购房合同样本，并在合同中明确精装修的各项内容。在政府网站发布装修内容明确的合同样本，规定精装房屋买卖合同中必须明确的装修内容、条款，引导购房者在购房时慎重审查开发商提供的格式合同的内容与样板房之间的差异，防止开发商在合同内容中模糊相关概念、省略必要的内容，导致实际交房与样板房装修不一致损害购房者的利益。

　　二、制定精装修住宅相应政策、法规，样板间与交付标准的问题必须以法律法规的形式予以确定。出台相应的实施细则或者指导意见，对精装修住宅开发销售行为进行规范，严厉打击房地产开发商利用样板房进行模糊宣传的行为。建设部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》中规定居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量，交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。建议具体实施过程中增加相应的处罚措施，并将其升格为法律的明确规定。

　　三、政府应出台精装住宅统一装修标准。精装修住宅统一装修标准成为房地产开发企业开发精装修住宅所要达到的最低标准，购房者购房时也可作为参考，开发商开发的精装修住宅的装修标准必须高于精装房装修统一标准并且不得低于样板间的装修标准，否者视为不合格，不能通过相关部门的审核或验收。

　　四、规定房地产开发商应先对样板间进行验收，验收合格后再进行装修施工。精装修住宅装修施工前应先做样板套，并展示地板、吊顶等主要工序的施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。全装修施工单位宜与样板套的装修施工单位一致。

　　五、房管部门在精装修楼盘办理房屋预售许可证时应增加对样板间及格式合同的司法公证、公示的审查内容，否则不能发放房屋预售许可证，不能进行房屋预售。公证的内容须包括视频、声音、图像等形式，明确地对以后交房的对应标准做出表述，有关可能的误差也要做出解释和说明，要对公证的内容进行更改必须到相关部门进行备案，公证文件、视频可以由购房者调取查阅，甚至可以在政府网站上公示。如此，既维护了购房者的利益，也维护了诚实信用的开发商的利益，净化了房地产精装修住宅预售的市场，维护了社会的和谐与稳定。

原文链接：http://www.sdzx.gov.cn/articles/ch00027/202107/2ab99419-6f86-4f1e-b4ef-35735cd83d97.shtml